Намери се купувач на Burgas Plazza? Близка до С.Г. Груп компания изкупи дълга на мола
Задълженето към Пощенска банка е било към 50 млн. лева и е купено на под половината от номинала. Сега парцелът се превърта към новия заемодател - ККК
Историческият Burgas Plaza - първият мол в Бургас, в който през 2008 година отвори и първият за страната хипермаркет Carrefour, е разгласен за обществена обмен поради дълг. Евентуалният покупател ще стане прочут на 1 декември тази година. Кандидатите имат целия ноември за огледи и предложения. Но миналата договорка от август, в която обезпечението е било продадено от банка на обвързвана с колекторската " С.Г. груп " компания, подсказва кой евентуално ще е притежателят. Поне краткотрайно, написа .
От обявата на частния правосъден реализатор Делян Николов се схваща, че сега се продава единствено частта на мола, без помещението на някогашния Carrefour. Началната цена е 24.6 млн. лв. (12.6 млн. евро) и тя е за към 63% от комплекса. Включва 92 магазина, всеки от които независим обект, същия % идеални елементи от общите пространства и от терена на ул. " Транспортна " 31.
Земята е 52 дка, от които застроени са 27 дка, а другите са паркинг с 660 места. Разгънатата застроена повърхност на постройката е 39 хиляди кв.м, от които 12.6 хиляди кв.м са за помещението на хипермаркета.
Бурна история на бургаския мол
Инвеститори в цялостния търговски комплекс бяха братята Валентин и Десислав Попови, познати и като първите притежатели на софийския ETC - комплексът на The Mall. Хипермаркетите и на двете места бяха правени по поръчка като за Carrefour и след това продадени на " КМБ България " - българският клон на смесеното сдружение сред френската ритейл компания, по това време номер 1 в Европа, и на гръцката Marinoupoulos. Тя държеше правата за отваряне на магазини Carrefour в няколко страни от района, измежду които и България. С тази съсобственост комплексът на Burgas Plaza беше доста атрактивен и още в хода на строителството и частта с мола беше купена от английския вложител Хенри Гуин-Джоунс посредством Gort Holding (60%) и мениджърите и съсобствениците в " Лендмарк " Ричард Макдоналд и Таня Косева-Бошова посредством сдружението им " Бриджкорп " (40%). После Таня Косева-Бошова излезе от инвестицията. Твърди се, че след това братята Попови се връщат в нея.
Реклама
С гръцката икономическа рецесия обаче Carrefour се отдръпна от джойнт венчъра, Marinopoulos изпадна в неплатежоспособност, супермаркетите под френския бранд затвориха и " КМБ България " банкрутира.
Практиката е посочила, че питателните магазини са основни в комерсиалния микс на моловете - те са в ролята на котва, която притегля гости на дневна база. Така че затварянето на хипермаркета повлича надолу и целия мол. Проблемите в Бургас не бяха изолирани - и другите търговски центрове с магазини Carrefour бяха изправени пред предизвикването да намерят заместител на френския колос, като това лиши години. В множеството молове влезе BILLA, само че това беше придружено с вътрешно преструктуриране и стесняване на пространствата, като изключително огромна реорганизация имаше в The Mall. Допълнителна компликация в Бургас, наподобява, е било и изострянето на връзките сред съдружниците, източниците за което са неофициални.
След рецесията двете елементи на Burgas Plaza поемат по сходни, само че разнообразни пътища. Заради необслужвани заеми против 11.6 млн. лева частта с хипермаркета става благосъстоятелност на гръцката Alpha Bank, която я трансферира на свое сдружение за неприятни заеми. Частта на мола е заложена против заем в тогавашната " Пиреос банк България ", която беше добита и влята в Пощенска банка. Именно поради неплащане по това обвързване в този момент частният правосъден реализатор продава.
Купувач на дълга
В Търговския указател и в обявата на правосъдния реализатор се вижда, че през август 2023 година дългът на " Бургас плаза " към Банка Пиреос България е платен от " Корпоративна консолидационна компания " (ККК). Дружеството, което съществува от 2012 година, се свързва със " С.Г. груп " - най-големият състезател на колекторския пазар в страната, въпреки публично да е благосъстоятелност на Станка Иванова. Самата " С.Г. груп " принадлежи на четирима с равни дялове - Станимир Бургаски, Адам Сотков, Юлиян Цампаров и татко му Бойчо Цампаров.
Последните години " С.Г. груп " се разрасна бързо с помощта на банкови заеми - най-много ПИБ и ББР, напоследък се финансира интензивно от Инвестбанк и Общинска банка. Тя и нейни свързани компании получиха огромни портфейли необслужвани заеми от банки, рекордният от които - 434 млн. евро остарели неприятни заеми от Пощенска банка. Сега активите на главните сдружения в групата надвишават 0.5 милиарда лева Компанията подрежда структурата си и се разраства - навлезе в небанковото финансиране под шапката на " Финанс плюс мениджмънт холдинг ". ККК беше въображаема като предстоящ мажоритарен акционер в него. Вероятно с това е обвързвана и смяната в името на компанията през тази година - от колекторска, на консолидационна. Освен това през 2023 година свързани със " С.Г. груп " компании купиха главния ѝ съперник - " Агенция за събиране на вземания " и постройката на КТБ в София.
С 50% дискаунт
В края на август сред " Юробанк България " и ККК е подписан контракт за прекачване на вземания (цесия) по контракти за заем на " Бургас плаза " от Банка Пиреос България, обезпечени с ипотеки, залози или солидарна отговорност. Освен сдружението кредитополучател, солидарни длъжници са също малтийското " Бургас холдингс лимитед ", Ричард Макдонълд и Хенри Гуин Джонс, а гарант - Валентин Попов. Кръгът на длъжниците обрисува и досегашните притежатели на мола.
От документите в Търговския указател излиза наяве, че от " Бургас плаза " е просрочило погасителни вноски. Банката е поискала заемът да стане предварително дължим, и е минала към осъществяване, длъжниците са обжалвали в съда. След това Пощенска банка продава на ККК всичките си вземания от това сдружение, дружно със съществуващите обезпечения. Съдейки по заявения веществен интерес по цесията в Имотния указател задължението е за 50.9 млн. лв. (26 млн. евро). От контракта се схваща, че ККК ги купува за 12 млн. евро - покрай стартовата цена, оповестена от частния правосъден реализатор в този момент. Това съответствува с нормалните равнища, на които сходни покупко-продажби със остарели проблематични вземания се подписват - към 50% от номиналния размер на дълга.
Как без хипермаркета
Ще има ли външен интерес, отвън класическото прекачване към кредитора ККК, за частта на мола в комплекса, който е мъчно мислим без хипермаркета, ще се разбере през декември. Що се отнася до магазина, твърди се, че Alpha Bank към този момент се е опитвала да го продаде в пакет с други парцели, само че защото е с огромна балансова стойност и проблематичен заем, е бил изваден от пакета. Сега той принадлежи на " Ей Джи Ай - Би Ар И Партисипейшънс 2 БГ " (AGI - BRE Participations 2BG), кипърско сдружение на Alpha Bank, на което тя е трансферирала вземанията си с контракт за цесия през 2018 година Декларираният веществен интерес тогава е 10.4 млн. лв.. Във финансовия доклад AGI - BRE за 2022 година е вписано, че то има капиталови парцели за 8.836 млн. лв. и че избраната обективна стойност на земята и постройката е 5.3 млн. евро.
Твърди се, че към помещението на хипермаркета е имало капиталов интерес. По незнайни аргументи AGI - BRE Participations 2BG не са поискали да го продадат (или с претендентите не са се разбрали за цената). По информация от един източник до договорка не се е стигнало и поради предварителни диалози със " С.Г. груп " за пакетно придобиване.
В същото време мъчно се намира наемател, който да влезе в обувките на Carrefour. Източници от пазара описват, че след банкрута на КМБ притежателите на мола търсели кой да го замести, само че желали цена, прекомерно висока за града. Помещението от 12.6 хиляди кв.м би било уместно за огромен задграничен вложител, каквито в Бургас няма, или за огромна комерсиална верига. Големите при храните - METRO и Kaufland, обаче имат лични здания. При нехранителните Praktiker и Mr. Bricolage - също. Вторият мол в града - Galleria Burgas, е напълно ангажиран с наематели и там котвата е магазин на Lidl.
Според локални източници в Burgas Plaza също има наематели. По данни на КАПИ за 2019 година молът е имал 6.77 млн. лв. доходи и 0.7 млн. лв. облага. През 2020 година приходите са паднали до 4 млн. лв. и е бил на загуба 2 млн. лв., а през 2021 година - последната година, за която има информация, приходите са били 3.8 млн. лв., а загубата се е задълбочила до 3.5 млн. лв.. Последната информация на уеб страницата на Burgas Plaza е от април, когато молът е отбелязал 14 години от отварянето му.
Бъдещето - отново в ритейла?
В случай на липса на външен интерес съвсем несъмнено активът ще стане благосъстоятелност на притежателя на дълга му - ККК ( " С.Г. груп " ). Дружеството няма да заплаща цена и ще придобие парцела против вземането си.
Що се отнася до помещението на хипермаркета, практиката с другите молове демонстрира, че най-вероятен покупател е притежателят на мола. Логично е той да има интерес да придобие и останалата част от постройката и да окрупни собствеността. За момента обаче сходно доразвитие не е твърдо контрактувано. Затова от основно значение за развръзката е Alpha Bank.
Преди време, когато ползата към жилищното строителство беше в апогея си, се говореше, че теренът е атрактивен за създаване на жилища. Сега, в изискванията на спад на покупко-продажбите и на упования за повдигане на лихвите, вложителите са по-предпазливи с жилищни вложения. Източник, непосредствен до " С.Г. груп ", обрисува като главен проект консолидиране на собствеността в комерсиалния център, възобновление на активността му като мол и възможна препродажба на някой от съществуващите оператори на молове в страната. Що се отнася до концепциите за дострояване или надстрояване на терена, те били " грандомански " и " в областта на фантазиите " - самата колекторската група не възнамерявала да се трансформира в строителна, като само в случай че се появи някой огромен вложител с план, можело да се разисква.
На сегмента на моловете се гледа като на към този момент кондензиран, само че има покупко-продажби на вторичния пазар. През юли тази година Mega Mall в " Люлин " беше платен от български вложители. А преди три години да вземем за пример молът във Велико Търново стана благосъстоятелност на гръцкия предприемач Продромос Мавропулос, като продавач беше сдружение на Alpha Bank - AGI-BRE Participations 3. После той закупи и ритейл парк във Варна, като не е известно да има благосъстоятелност в Бургас.
" В момента желаните капиталови активи са в ритейл пазара. Той се оказва печеливш сегмент ", разяснява наскоро Явор Костов, ръководещ сътрудник в C&W Forton при преглед на пазара на бизнес парцелите. Основното развиване идва от ритейл парковете - през третото тримесечие бяха открити четири нови, през четвъртото се чакат още толкоз. Въпреки бурните темпове, пазарът към момента е по-малко кондензиран, в сравнение с в прилежащите страни. В Бургас обаче ритейл паркове няма. А форматът на моловете в народен мащаб също се развива добре. Наемите в комерсиалните центрове остават без смяна - към 36 евро на кв.м приблизително, а доходността от първокласни площи се повишава до 7.75%, демонстрира анализът на C&W Forton. От компанията приказват и за съществуването на формат, съчетаващ мол с ритейл парк, какъвто към момента няма в България.
Историческият Burgas Plaza - първият мол в Бургас, в който през 2008 година отвори и първият за страната хипермаркет Carrefour, е разгласен за обществена обмен поради дълг. Евентуалният покупател ще стане прочут на 1 декември тази година. Кандидатите имат целия ноември за огледи и предложения. Но миналата договорка от август, в която обезпечението е било продадено от банка на обвързвана с колекторската " С.Г. груп " компания, подсказва кой евентуално ще е притежателят. Поне краткотрайно, написа .
От обявата на частния правосъден реализатор Делян Николов се схваща, че сега се продава единствено частта на мола, без помещението на някогашния Carrefour. Началната цена е 24.6 млн. лв. (12.6 млн. евро) и тя е за към 63% от комплекса. Включва 92 магазина, всеки от които независим обект, същия % идеални елементи от общите пространства и от терена на ул. " Транспортна " 31.
Земята е 52 дка, от които застроени са 27 дка, а другите са паркинг с 660 места. Разгънатата застроена повърхност на постройката е 39 хиляди кв.м, от които 12.6 хиляди кв.м са за помещението на хипермаркета.
Бурна история на бургаския мол
Инвеститори в цялостния търговски комплекс бяха братята Валентин и Десислав Попови, познати и като първите притежатели на софийския ETC - комплексът на The Mall. Хипермаркетите и на двете места бяха правени по поръчка като за Carrefour и след това продадени на " КМБ България " - българският клон на смесеното сдружение сред френската ритейл компания, по това време номер 1 в Европа, и на гръцката Marinoupoulos. Тя държеше правата за отваряне на магазини Carrefour в няколко страни от района, измежду които и България. С тази съсобственост комплексът на Burgas Plaza беше доста атрактивен и още в хода на строителството и частта с мола беше купена от английския вложител Хенри Гуин-Джоунс посредством Gort Holding (60%) и мениджърите и съсобствениците в " Лендмарк " Ричард Макдоналд и Таня Косева-Бошова посредством сдружението им " Бриджкорп " (40%). После Таня Косева-Бошова излезе от инвестицията. Твърди се, че след това братята Попови се връщат в нея.
Реклама
С гръцката икономическа рецесия обаче Carrefour се отдръпна от джойнт венчъра, Marinopoulos изпадна в неплатежоспособност, супермаркетите под френския бранд затвориха и " КМБ България " банкрутира.
Практиката е посочила, че питателните магазини са основни в комерсиалния микс на моловете - те са в ролята на котва, която притегля гости на дневна база. Така че затварянето на хипермаркета повлича надолу и целия мол. Проблемите в Бургас не бяха изолирани - и другите търговски центрове с магазини Carrefour бяха изправени пред предизвикването да намерят заместител на френския колос, като това лиши години. В множеството молове влезе BILLA, само че това беше придружено с вътрешно преструктуриране и стесняване на пространствата, като изключително огромна реорганизация имаше в The Mall. Допълнителна компликация в Бургас, наподобява, е било и изострянето на връзките сред съдружниците, източниците за което са неофициални.
След рецесията двете елементи на Burgas Plaza поемат по сходни, само че разнообразни пътища. Заради необслужвани заеми против 11.6 млн. лева частта с хипермаркета става благосъстоятелност на гръцката Alpha Bank, която я трансферира на свое сдружение за неприятни заеми. Частта на мола е заложена против заем в тогавашната " Пиреос банк България ", която беше добита и влята в Пощенска банка. Именно поради неплащане по това обвързване в този момент частният правосъден реализатор продава.
Купувач на дълга
В Търговския указател и в обявата на правосъдния реализатор се вижда, че през август 2023 година дългът на " Бургас плаза " към Банка Пиреос България е платен от " Корпоративна консолидационна компания " (ККК). Дружеството, което съществува от 2012 година, се свързва със " С.Г. груп " - най-големият състезател на колекторския пазар в страната, въпреки публично да е благосъстоятелност на Станка Иванова. Самата " С.Г. груп " принадлежи на четирима с равни дялове - Станимир Бургаски, Адам Сотков, Юлиян Цампаров и татко му Бойчо Цампаров.
Последните години " С.Г. груп " се разрасна бързо с помощта на банкови заеми - най-много ПИБ и ББР, напоследък се финансира интензивно от Инвестбанк и Общинска банка. Тя и нейни свързани компании получиха огромни портфейли необслужвани заеми от банки, рекордният от които - 434 млн. евро остарели неприятни заеми от Пощенска банка. Сега активите на главните сдружения в групата надвишават 0.5 милиарда лева Компанията подрежда структурата си и се разраства - навлезе в небанковото финансиране под шапката на " Финанс плюс мениджмънт холдинг ". ККК беше въображаема като предстоящ мажоритарен акционер в него. Вероятно с това е обвързвана и смяната в името на компанията през тази година - от колекторска, на консолидационна. Освен това през 2023 година свързани със " С.Г. груп " компании купиха главния ѝ съперник - " Агенция за събиране на вземания " и постройката на КТБ в София.
С 50% дискаунт
В края на август сред " Юробанк България " и ККК е подписан контракт за прекачване на вземания (цесия) по контракти за заем на " Бургас плаза " от Банка Пиреос България, обезпечени с ипотеки, залози или солидарна отговорност. Освен сдружението кредитополучател, солидарни длъжници са също малтийското " Бургас холдингс лимитед ", Ричард Макдонълд и Хенри Гуин Джонс, а гарант - Валентин Попов. Кръгът на длъжниците обрисува и досегашните притежатели на мола.
От документите в Търговския указател излиза наяве, че от " Бургас плаза " е просрочило погасителни вноски. Банката е поискала заемът да стане предварително дължим, и е минала към осъществяване, длъжниците са обжалвали в съда. След това Пощенска банка продава на ККК всичките си вземания от това сдружение, дружно със съществуващите обезпечения. Съдейки по заявения веществен интерес по цесията в Имотния указател задължението е за 50.9 млн. лв. (26 млн. евро). От контракта се схваща, че ККК ги купува за 12 млн. евро - покрай стартовата цена, оповестена от частния правосъден реализатор в този момент. Това съответствува с нормалните равнища, на които сходни покупко-продажби със остарели проблематични вземания се подписват - към 50% от номиналния размер на дълга.
Как без хипермаркета
Ще има ли външен интерес, отвън класическото прекачване към кредитора ККК, за частта на мола в комплекса, който е мъчно мислим без хипермаркета, ще се разбере през декември. Що се отнася до магазина, твърди се, че Alpha Bank към този момент се е опитвала да го продаде в пакет с други парцели, само че защото е с огромна балансова стойност и проблематичен заем, е бил изваден от пакета. Сега той принадлежи на " Ей Джи Ай - Би Ар И Партисипейшънс 2 БГ " (AGI - BRE Participations 2BG), кипърско сдружение на Alpha Bank, на което тя е трансферирала вземанията си с контракт за цесия през 2018 година Декларираният веществен интерес тогава е 10.4 млн. лв.. Във финансовия доклад AGI - BRE за 2022 година е вписано, че то има капиталови парцели за 8.836 млн. лв. и че избраната обективна стойност на земята и постройката е 5.3 млн. евро.
Твърди се, че към помещението на хипермаркета е имало капиталов интерес. По незнайни аргументи AGI - BRE Participations 2BG не са поискали да го продадат (или с претендентите не са се разбрали за цената). По информация от един източник до договорка не се е стигнало и поради предварителни диалози със " С.Г. груп " за пакетно придобиване.
В същото време мъчно се намира наемател, който да влезе в обувките на Carrefour. Източници от пазара описват, че след банкрута на КМБ притежателите на мола търсели кой да го замести, само че желали цена, прекомерно висока за града. Помещението от 12.6 хиляди кв.м би било уместно за огромен задграничен вложител, каквито в Бургас няма, или за огромна комерсиална верига. Големите при храните - METRO и Kaufland, обаче имат лични здания. При нехранителните Praktiker и Mr. Bricolage - също. Вторият мол в града - Galleria Burgas, е напълно ангажиран с наематели и там котвата е магазин на Lidl.
Според локални източници в Burgas Plaza също има наематели. По данни на КАПИ за 2019 година молът е имал 6.77 млн. лв. доходи и 0.7 млн. лв. облага. През 2020 година приходите са паднали до 4 млн. лв. и е бил на загуба 2 млн. лв., а през 2021 година - последната година, за която има информация, приходите са били 3.8 млн. лв., а загубата се е задълбочила до 3.5 млн. лв.. Последната информация на уеб страницата на Burgas Plaza е от април, когато молът е отбелязал 14 години от отварянето му.
Бъдещето - отново в ритейла?
В случай на липса на външен интерес съвсем несъмнено активът ще стане благосъстоятелност на притежателя на дълга му - ККК ( " С.Г. груп " ). Дружеството няма да заплаща цена и ще придобие парцела против вземането си.
Що се отнася до помещението на хипермаркета, практиката с другите молове демонстрира, че най-вероятен покупател е притежателят на мола. Логично е той да има интерес да придобие и останалата част от постройката и да окрупни собствеността. За момента обаче сходно доразвитие не е твърдо контрактувано. Затова от основно значение за развръзката е Alpha Bank.
Преди време, когато ползата към жилищното строителство беше в апогея си, се говореше, че теренът е атрактивен за създаване на жилища. Сега, в изискванията на спад на покупко-продажбите и на упования за повдигане на лихвите, вложителите са по-предпазливи с жилищни вложения. Източник, непосредствен до " С.Г. груп ", обрисува като главен проект консолидиране на собствеността в комерсиалния център, възобновление на активността му като мол и възможна препродажба на някой от съществуващите оператори на молове в страната. Що се отнася до концепциите за дострояване или надстрояване на терена, те били " грандомански " и " в областта на фантазиите " - самата колекторската група не възнамерявала да се трансформира в строителна, като само в случай че се появи някой огромен вложител с план, можело да се разисква.
На сегмента на моловете се гледа като на към този момент кондензиран, само че има покупко-продажби на вторичния пазар. През юли тази година Mega Mall в " Люлин " беше платен от български вложители. А преди три години да вземем за пример молът във Велико Търново стана благосъстоятелност на гръцкия предприемач Продромос Мавропулос, като продавач беше сдружение на Alpha Bank - AGI-BRE Participations 3. После той закупи и ритейл парк във Варна, като не е известно да има благосъстоятелност в Бургас.
" В момента желаните капиталови активи са в ритейл пазара. Той се оказва печеливш сегмент ", разяснява наскоро Явор Костов, ръководещ сътрудник в C&W Forton при преглед на пазара на бизнес парцелите. Основното развиване идва от ритейл парковете - през третото тримесечие бяха открити четири нови, през четвъртото се чакат още толкоз. Въпреки бурните темпове, пазарът към момента е по-малко кондензиран, в сравнение с в прилежащите страни. В Бургас обаче ритейл паркове няма. А форматът на моловете в народен мащаб също се развива добре. Наемите в комерсиалните центрове остават без смяна - към 36 евро на кв.м приблизително, а доходността от първокласни площи се повишава до 7.75%, демонстрира анализът на C&W Forton. От компанията приказват и за съществуването на формат, съчетаващ мол с ритейл парк, какъвто към момента няма в България.
Източник: flagman.bg
КОМЕНТАРИ